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1、符合申请条件：一般需已依法登记取得不动产权证，实际使用土地10年以上，以出让方式取得土地的，剩余使用年限不少于10年，符合国土空间规划，未列入土地收储计划，且不存在土地闲置、违法建设等违法违规情形，若有需整改到位后再申请。
2、提出申请：土地使用权人向当地属地区政府或自然资源部门提出“工改商”申请，并提交申请报告、土地房屋有关权属证明材料等。根据改造方式不同，还需提交相应材料，如现状保留使用需提交现状建筑测量报告、结构安全鉴定报告和消防安全评查报告;内部改造还需提交“工改商”项目建筑设计方案等。
3、联合审查：相关部门会对申请进行联合审查，充分考虑片区内商业布局情况，论证项目再开发的必要性、合理性、可行性。通过审查后由属地区政府或相关部门出具审查意见并报市政府或县政府审议。
4、规划调整：若市政府或县政府同意“工改商”申请，涉及控规调整的，规划部门按程序开展控规调整论证。控规调整完成后，出具变更后的规划设计条件函，与土地使用权人重新签订土地出让合同。
5、土地评估：委托专业的土地评估机构对拟转变用途的工业用地进行评估，确定其在工业用途下和商业用途下的市场价值，为计算应补缴的土地出让金提供依据。
6、补交地价：根据评估结果，按照相关规定计算需要补交的土地出让金等地价差价。通常为新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额。建设用地使用权人应在规定时间内缴清土地价款。
7、建设审批：按现状保留使用的项目，免予核发用地规划许可证、建设工程规划许可证等，相关部门依据结构安全鉴定报告及消防安全评查报告进行审核。按内部改造或拆除重建、宗地内空地新建方式的，需按程序核发建设工程规划许可证，建筑设计方案需经图审机构审核通过，按规定办理建筑工程施工许可证。
8、产权登记：项目完工后，按规定程序办理不动产权证变更登记手续。“工改商”项目通常需整体办理不动产权登记，不可分割登记、分割转让。
1、申请与审查阶段：土地使用权人向相关部门提交申请后，相关部门会进行联合审查，若材料齐全且符合条件，此阶段可能需要1-2个月。但如果申请材料不完整或项目情况复杂，需补充材料或多次论证，时间可能会延长。
2、规划调整阶段：若涉及控规调整，规划部门需开展控规调整论证等工作，这一过程相对耗时，可能需要3个月左右，具体取决于规划调整的难度和当地规划部门的工作效率。
3、土地评估与出让金缴纳阶段：委托土地评估机构进行评估一般需要1-2周，评估结果出来后，需报相关部门审核确定应补缴的土地出让金金额，这可能需要1-2个月。土地使用权人需在规定时间内缴纳出让金，通常为批复文件下达后的30-60日内。
4、建设审批与产权登记阶段：若为现状保留使用项目，建设主管部门对结构安全鉴定报告和消防评查报告进行审核，通过后无需办理施工许可证，这个过程可能需要1-2个月。若是内部改造或拆除重建项目，需办理建设工程规划许可证、施工许可证等，所需时间较长，可能需要3-6个月甚至更久。项目完工后办理不动产权证变更登记，一般需要1个月左右。
