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没有房产证的房屋可以签订赠与合同，但无法完成法律上的产权过户登记，受赠人不能取得房屋所有权。赠与行为本身可能有效，但存在重大的法律风险，需谨慎操作。
1、明确赠与人隐瞒房产权属瑕疵(共有、抵押、查封、违建等)导致赠与无效或无法办证过户的，需支付房屋评估价20%-30%的违约金，并赔偿受赠人已付税费、装修费、律师费等实际损失。
2、约定房产具备办证条件后，赠与人未在30-60日内启动办证流程，或办出房产证后15-30日内不配合过户的，每逾期一日按房屋评估价的日万分之三至五支付违约金，逾期超60日的，受赠人有权解除协议并要求赔偿另行购房的差价损失。
3、写明赠与人不得单方撤销赠与、擅自出售或抵押房产，违反则需支付房屋评估价30%-50%的违约金，受赠人可选择要求继续履行过户义务或解除协议并全额索赔。
4、确定赠与人未按时交付房屋，或交付时存在物业费、水电费等欠费、房屋质量瑕疵的，需支付固定违约金(如2-5万元)，并结清欠费、修复瑕疵或赔偿修复费用。
5、约定受赠人拒不提供过户所需材料、拒绝到场签字导致流程延误的，每逾期一日支付500-1000元违约金，逾期超30日的，赠与人有权顺延办证过户时间或要求赔偿额外产生的代办费、误工费等。
6、注明因政策变动、不可抗力等非双方原因导致长期无法办证(如超2年)的，协议可解除，赠与人退还受赠人已付费用并按LPR计息，双方互不追究其他违约责任。
7、明确争议解决方式(如向房屋所在地法院起诉)，约定维权方的诉讼费、保全费、律师费等由违约方全额承担。
8、若赠与附义务(如赡养、抚养)，需写明受赠人未履行义务的，赠与人有权撤销赠与，受赠人需返还房屋并赔偿占用期间的损失。
